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Dieser Inhalt ist eine Anzeige der Kanzlei GSK Stockmann
Werkmietverträge als wertvolles Instrument
Angesichts der angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt, insbesondere in Ballungszentren, und des zunehmenden Fachkräftemangels stellen immer mehr Unternehmen Wohnraum für ihre Beschäftigten zur Verfügung. Werkmietwohnungen sind dabei ein zentrales Instrument, um Mitarbeiter zu gewinnen und zu binden.
Mit Werkmietverträgen haben Arbeitgeber ein wertvolles Instrument an der Hand, um die Attraktivität des Unternehmens zu steigern. Es ergeben sich also zahlreiche Chancen, Herausforderungen und auch rechtliche Rahmenbedingungen. Denn wie funktionieren Werkmietverträge? Welche Besonderheiten sind zu beachten, insbesondere im Zusammenhang mit der Beendigung des Arbeitsverhältnisses?
Strikte Trennung: Arbeitsende ist nicht Mietende
Auch bei Werkmietwohnungen gilt: Arbeits- und Mietvertrag sind getrennte Rechtsverhältnisse. Die Beendigung des Arbeitsverhältnisses führt nicht automatisch zum Ende des Mietverhältnisses. Beide Verträge müssen jeweils einzeln beendet werden: einerseits nach den einschlägigen arbeitsrechtlichen Regelungen, andererseits nach den Vorgaben des deutschen Mietrechts.
Quelle: GSK Stockmann
Kündigung wegen Betriebsbedarfs: das Pendant zum Eigenbedarf
Dreh- und Angelpunkt für Vermieter ist die ordentliche Kündigung wegen Betriebsbedarfs. Sie ist das „Eigenbedarfspendant“ für Unternehmen und setzt ein berechtigtes Interesse voraus. Betriebsbedarf bedeutet, dass der Arbeitgeber die Wohnung einem anderen Mitarbeiter zur Verfügung stellen möchte.
Voraussetzung ist ein konkreter Bedarf und eine eindeutige Überlassungsabsicht an einen Mitarbeiter. Vorratskündigungen, also Kündigungen ohne konkreten Nachfolger, sind nicht zulässig. Die Interessen des Vermieters müssen insgesamt die Belange des Mieters überwiegen.
Form, Frist, Mitbestimmung: Praxisfehler vermeiden
Die Kündigung muss den Betriebsbedarf ausführlich und nachvollziehbar begründen, ein bloßer Gesetzesverweis genügt nicht. Zudem ist, jedenfalls solange das Arbeitsverhältnis noch besteht, die Zustimmung des Betriebsrats zu beachten. In der Praxis empfiehlt es sich, diese Zustimmung schriftlich beizufügen. Für Werkmietwohnungen eröffnet das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) zudem verkürzte Kündigungsfristen im Falle der Beendigung des Arbeitsverhältnisses. Sie beträgt drei Monate, sofern die Überlassung kürzer als zehn Jahre dauerte.
„Die rechtlichen Rahmenbedingungen sind komplex und erfordern eine sorgfältige Vorbereitung der Mietverträge“
Dr. Maritheres Palichleb Partnerin bei GSK Stockmann
WICHTIG: Die kurze Frist muss im Kündigungsschreiben klar benannt werden, andernfalls greifen die allgemeinen Fristen. Auch lange Zeitabläufe nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses schließen eine Betriebsbedarfskündigung nicht per se aus, erfordern aber eine sorgfältige Prüfung, ob eine schutzwürdige Vertrauenslage zugunsten des Mieters entstanden ist.
Quelle: GSK Stockmann
Gestaltungsspielräume: schmal, aber wirkungsvoll
Die rechtssichere Gestaltung von Werkmietverträgen ist durch den Mieterschutz in Deutschland stark eingeschränkt und bewegt sich daher in engen Bahnen. Unzulässig sind Klauseln, die das Mietverhältnis automatisch mit Beendigung des Arbeitsverhältnisses enden lassen. Auch eine Verpflichtung des Mieters, bei Ausscheiden aus dem Betrieb selbst zu kündigen, ist rechtswidrig. Zulässig und sinnvoll sind dagegen entsprechende Hinweise im Mietvertrag, die dem Mieter bereits bei Mietvertragsabschluss transparent vor Augen führen, dass der Vermieter nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen kann. Hinweise auf den Werkmietzweck, also die Bedeutung der Wohnungsüberlassung für die Personalgewinnung und -bindung, die Möglichkeit einer Kündigung wegen Betriebsbedarfs nach Ende des Arbeitsverhältnisses sowie die Anwendbarkeit verkürzter Kündigungsfristen sind empfehlenswert. Solche Hinweise ersetzen die gesetzlichen Anforderungen nicht, stärken aber die Position des Vermieters im Streitfall. Bei von vornherein befristeten Arbeitsverhältnissen kann auch der Mietvertrag befristet abgeschlossen werden. Dann lässt sich der Mietzeitraum prognostisch an den betrieblichen Bedarf koppeln. Unzulässig bleibt eine „Befristung auf Vorrat“ ohne konkret absehbaren Betriebsbedarf. Der Befristungsgrund muss im Vertrag konkret angegeben sein.
Fazit: Balance zwischen Personalpolitik und Mieterschutz
Werkmietverträge können für Unternehmen mit eigenem Wohnungsbestand ein starkes Instrument der Personalgewinnung sein. Die rechtlichen Rahmenbedingungen sind jedoch komplex und erfordern eine sorgfältige Vorbereitung bei der Gestaltung und Beendigung der Mietverträge. Eine klare Dokumentation des Betriebsbedarfs, die Beachtung der Beteiligungsrechte des Betriebsrats, eine saubere Begründung und die richtige Fristwahl sind unerlässlich. Entscheidend sind ein aktives Management der Werkmietwohnungen und die langfristige, vorausschauende Planung von Mieterwechseln, insbesondere bei altersbedingtem Ausscheiden von langjähren Mitarbeitern. Mieter wiederum profitieren vom hohen Schutzniveau des Wohnraummietrechts, müssen sich aber darauf einstellen, dass nach Ende des Arbeitsverhältnisses eine ordentliche Kündigung wegen Betriebsbedarfs möglich ist. Wer die Spielregeln kennt, schafft Planungssicherheit auf beiden Seiten – und nutzt Werkmietwohnungen als das, was sie sein sollen: ein zielgerichtetes, rechtssicheres Angebot in engen Märkten.
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