Konkrete Antworten auf Fragen aus Ihrer Praxis

Konkrete Antworten auf Fragen aus Ihrer Praxis

Wie lassen sich Anfechtungsrisiken bei der Insolvenz des Immobilienverkäufers minimieren? Wann ist die Eintragung einer BGB-Gesellschaft ins Gesellschaftsregister sinnvoll? Und welche Aufklärungspflichten trägt der Ersteller eines Datenraums? Diese und weitere praxisrelevante Rechtsfragen beantworten Rechtsanwält:innen in Texten und teils in Videos – verständlich und anwendbar.

Datenschutz

Wer erhält künftig Zugang zu den digitalen Gebäudedaten nach dem neuen Data Act?

von Dr. Kristina Schreiber, Loschelder Rechtsanwälte, Köln

Die digitale Gebäudeleittechnik und Smart-Home-Tools erzeugen Daten über die Gebäudenutzung: Lüftung, Temperatur, Lichtschaltung, Verbrauch werden erfasst. Bisher werden diese Nutzungsdaten meist vom Betreiber verarbeitet – das ist manchmal der Eigentümer, manchmal der Asset-Manager oder die Eigentümergemeinschaft und ihr Verwalter. Die EU hält das für ungerecht: Denn es gäbe die Daten nicht, wenn das Gebäude nicht genutzt würde, wenn es keinen Mieter gäbe, der die Temperatur verändert oder den Aufzug bedient. Ab September 2025 erhalten Nutzer daher nun Zugang zu diesen Daten. Der Hersteller und Betreiber darf diese künftig nur noch nutzen, wenn er sich vertraglich das Recht dazu einräumen lässt. Diese neuen Pflichten stehen im Data Act (EU-Verordnung Nr. 2023/2854). Die neuen Rechte für die Nutzer bringen technische Herausforderungen: Die digitalen Elemente im Gebäude müssen so gestaltet werden, dass Nutzer – also Mieter oder Wohnungseigentümer – tatsächlich Zugang zu den Informationen haben. Und das möglichst in Echtzeit und ohne Hürden. Da die Nutzer selbst mit den Daten oft nicht viel anfangen können, hat die EU weitergedacht: Nutzer können bestimmen, dass ein dritter Empfänger die Daten bekommt. Dann kann dieser Datenempfänger damit z.B. eine App zur Verbrauchsoptimierung anbieten. Das eröffnet weitere Möglichkeiten: Gebäudeverantwortliche müssen sich bewusst sein, dass Nutzer die Informationen z.B. verwenden können, um Mängel wegen einer nicht funktionierenden Lüftung zu belegen oder verschleppte Wartungen aufzuzeigen.

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Insolvenz

Quelle: DLA Piper UK LLP

Wie kann ich die Anfechtungsrisiken bei der Insolvenz des Immobilienverkäufers minimieren?

von Fabian Mühlen, DLA Piper, Frankfurt

Seit dem Ende des Immobilienbooms ist so mancher Projektentwickler und Bestandshalter in Schwierigkeiten geraten. Beim Erwerb einer Immobilie von einem möglicherweise finanziell angeschlagenen Investor gilt es daher sicherzustellen, dass der Kauf nicht durch den Insolvenzverwalter angefochten werden kann. Etwaige insolvenzrechtliche Risiken verwirklichen naturgemäß sich nur, wenn der Verkäufer einen Insolvenzantrag stellt oder ein Insolvenzverfahren über das Vermögen des Verkäufers eröffnet wird. Es empfiehlt sich daher im ersten Schritt, die finanzielle Situation des Verkäufers anhand von allen öffentlich zugänglichen Informationen zu prüfen und zu bewerten. Dabei sind typische Anhaltspunkte für eine Krise oder Insolvenz eine schleppende Zahlungsweise, Zwangsvollstreckungen oder das Vorliegen einer Unterbilanz. Darüber sollten die letzten drei veröffentlichten Jahresabschlüsse geprüft und eine Bonitätsauskunft eingeholt werden. Wenn sich diese Unterlagen als unauffällig herausstellen, kann man die Ergebnisse als Einwand im Falle einer Insolvenzanfechtung vortragen. Sollten sich hingegen konkrete Anhaltspunkte für eine Krise des Verkäufers zeigen, kann eine vertiefte finanzielle Prüfung durch einen fachkundigen Dritten im Rahmen eines sog. Independent Business Review (IBR), also eine detaillierte unabhängige Bewertung, sinnvoll sein. Auch ein sog. IDW-S11-Gutachten, also eine Beurteilung des Vorliegens von Insolvenzeröffnungsgründen anhand der Standards des Instituts der Wirtschaftsprüfer (IDW), kann ein Weg sein. Zudem lässt sich das Anfechtungsrisiko durch eine genaue Marktwertermittlung der Immobilie mitigieren, um den Vorwurf der Gläubigerbenachteiligung auszuräumen.

Bauvorhaben

Quelle: Lenz und Johlen

Welche Rechte und Rügemöglichkeiten haben Umweltvereinigungen?

von Dr. Sebastian Wies, Lenz und Johlen, Köln

Die unbegrenzt scheinenden Klagemöglichkeiten von Umweltvereinigungen sind bei Bauherren mittlerweile gefürchteter als Nachbaranfechtungen. Die Kernfragen, die dabei aufgeworfen werden, lauten: Welche Entscheidungen können angefochten werden? Geht es nur um das Umweltrecht? Die erste Frage ist schnell zu beantworten: Bebauungspläne, Vorbescheide, Baugenehmigungen und sogar denkmalschutzrechtliche Erlaubnisse sind Entscheidungen, die in zulässiger Weise angegriffen werden dürfen. Die Beantwortung der zweiten Frage ist komplexer. Zu differenzieren ist zwischen Bebauungsplänen und Baugenehmigungen. Bebauungspläne, die die Zulässigkeit bestimmter Vorhaben begründen, z.B. Städtebauprojekte mit mind. 20.000 qm Grundfläche oder großflächige Einzelhandelsbetriebe, unterliegen in der Regel einer Vollprüfung. Das heißt jeder Rechtsverstoß kann gerügt werden. Das betrifft auch Angebotsbebauungspläne; auf eine Konkretisierung des Vorhabens kommt es nicht an. Gleiches gilt bei der Anfechtung von bestimmten Baugenehmigungen. Ist ein gewisser Größenwert erreicht, prüfen die Gerichte jeden Rechtsverstoß. Werden diese Werte nicht erreicht, können „lediglich“ Verstöße gegen umweltbezogene Rechtsvorschriften geltend gemacht werden. Dazu zählen jedoch auch solche Vorschriften, die nur einen gewissen – mittelbaren – Umweltbezug haben. Dies zeigt: Die Klagemöglichkeiten von Umweltvereinigungen sind äußerst weitgehend. Erfolgreiche Klageverfahren belegen, dass nicht nur bei großen Projekten, sondern auch bei kleineren Vorhaben einer rechtmäßigen Planung besondere Beachtung geschenkt werden sollte.

Registereintragung

Wann sollte eine BGB-Gesellschaft ins Gesellschaftsregister eingetragen werden?

von Dr. Christine Koziczinski, Mayer Brown, Frankfurt

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Es gibt grundsätzlich keine Verpflichtung, eine bereits bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) in das seit 1. Januar 2024 geführte Gesellschaftsregister einzutragen. Stehen grundbuchliche Änderungen an, an denen eine Alt-GbR, also eine bereits bestehende GbR, beteiligt ist, sieht es anders aus. Dann ist zwingend vorab 1. die GbR im Gesellschaftsregister einzutragen und 2. gegebenenfalls das Grundbuch zu berichtigen. Darüber hinaus ist eine Alt-GbR einzutragen, wenn entweder sie sich neu an einer anderen registrierten Gesellschaft beteiligt oder sich eine Änderung an dem von ihr gehaltenen Gesellschaftsanteil ergibt. Gleiches gilt, wenn die Alt-GbR Partei eines Formwechsels sein soll. Jede eingetragene GbR muss bei ihrer Registrierung die Vertretungsberechtigung anmelden. Sie führt dann den Nachweis der Vertretungsberechtigung durch einen Gesellschaftsregisterauszug. Die Übertragung von Gesellschaftsanteilen an einer eingetragenen GbR vollzieht sich weiterhin außerhalb des Gesellschaftsregisters. Jede Veränderung im Gesellschafterkreis ist zwingend anzumelden, die Beteiligungsquoten der Gesellschafter jedoch nicht. Diese sind nicht öffentlich. Die Eintragung einer GbR ist durch notariell beglaubigte und elektronisch einzureichende Erklärung aller Gesellschafter anzumelden. Es fallen die üblichen Notargebühren wie in Registersachen an. Die Gerichtskosten der Eintragung liegen bei Gesellschaften mit bis zu 50 Gesellschaftern bei 60 Euro. Die Berichtigung des Grundbuchs als Folge der Eintragung ist kostenfrei.

Im Video erklärt Dr. Christine Koziczinski von Mayer Brown, wann die BGB-Gesellschaft ins Gesellschaftsregister eingetragen werden sollte, gibt Praxistipps zur Abwicklung und nennt Risiken bei fehlerhaften Eintragungen.

Mietanpassung

Wie lassen sich vertraglich wirksam Klauseln zur Mietanpassung regeln?

von Dr. Anja Disput, Disput Hübner, Frankfurt

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Entscheidend für die Regelung der Mietanpassung ist der Vertragstyp. In der Wohnraummiete sind die Mietanpassungsmöglichkeiten gesetzlich vorgegeben; Abweichungen zum Nachteil des Mieters sind ausgeschlossen. Vereinbart werden kann eine Staffel- oder eine Indexmiete. Ist keine vertragliche Regelung getroffen, bleiben dem Vermieter nur die gesetzlichen Möglichkeiten, die Miete neu zu regeln. Danach darf die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und nach einer Modernisierung angehoben werden. Allerdings lösen die gesetzlichen Anpassungsmöglichkeiten ein Sonderkündigungsrecht des Mieters aus. Im Gewerberaummietrecht ist eine vertragliche Vereinbarung demgegenüber zwingend erforderlich, um überhaupt einen Anspruch auf Mietanpassung zu haben. Häufig werden Indexierungsklauseln vereinbart. Diese Klauseln erfordern eine vertragliche Festlaufzeit von zehn Jahren, wobei bei dieser Laufzeit vereinbarte Optionszeiträume eingerechnet werden. Selbst wenn die Festlaufzeit nicht erreicht wird, ist die Klausel erst ab dem Zeitpunkt unwirksam, ab dem eine Partei – wohl zumeist der Mieter – die Unwirksamkeit hat rechtskräftig feststellen lassen. Soweit Indexklauseln Schwellenwerte vorsehen, ist bei der Berechnung der Mietanpassung zu berücksichtigen, mit wie vielen Nachkommastellen der vereinbarungsgemäß anwendbare Index von offizieller Stelle berechnet wird. Ist nur eine Nachkommastelle vorhanden, geht die höchstrichterliche Rechtsprechung davon aus, dass für die Feststellung der Schwellenwerterreichung die zweite Nachkommastelle nicht berücksichtigt werden kann, sodass ein Index von 0,01% über dem vereinbarten Schwellenwert nicht ausreichen würde.

Im Video erläutert Dr. Anja Disput von Disput Hübner, wie Mietanpassungsklauseln rechtssicher gestaltet werden können, gibt praktische Hinweise und zeigt mögliche Folgen fehlerhafter Regelungen auf.

Immobilienverkauf

Wie sehen die Aufklärungspflichten aus, die den Ersteller eines Datenraums treffen?

von Klaus Beine, Advant Beiten, Frankfurt

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Wer eine Bestandsimmobilie verkauft und Unterlagen zur deren Prüfung bereitstellt, muss die potenziellen Käufer aktiv über wesentliche Informationen, wie zum Beispiel anstehende Sanierungskosten, informieren. Vor allem reicht es nicht aus, diese Informationen kurz vor Vertragsabschluss in einen virtuellen Datenraum zu stellen, ohne darauf hinzuweisen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) im September 2023 entschieden. Eine Aufklärungspflicht entfällt nur in Ausnahmefällen, abhängig von Vereinbarungen zur Nutzung des Datenraums und der Bedeutung der Informationen. Dabei dürfen Verkäufer davon ausgehen, dass Käufern offensichtliche Mängel bei der Besichtigung auffallen. Für versteckte Mängel, die nur aus Unterlagen hervorgehen, gilt dies jedoch nicht. Verkäufer müssen deshalb proaktiv über wesentliche Themen wie größere Investitionen informieren. Und sie müssen deutlich auf nachträglich bereitgestellte Informationen hinweisen, damit Käufer genügend Zeit zur Prüfung haben und nicht kurz vor Vertragsschluss überrumpelt werden. In dem Fall vor dem BGH ging es um eine Immobilienkäuferin, die nach dem Kauf von einer hohen Sonderumlage erfuhr, die sie nicht kannte. Die Verkäuferin hatte das Protokoll über diese Sonderumlage in Millionenhöhe erst kurz vor dem Notartermin in den Datenraum gestellt. Die Käuferin verlangte daraufhin Schadenersatz, weil sie nicht ausreichend über die bevorstehenden Kosten informiert worden war. Die Vorinstanz, das Oberlandesgericht Celle, hatte die Verantwortung bei der Käuferin gesehen, sich selbst alle Informationen zu beschaffen. Der BGH hob dieses Urteil auf. Die Bundesrichter stellten klar, dass die Möglichkeit für den Käufer, sich selbst zu informieren, die Aufklärungspflicht des Verkäufers einschließlich einer Hinweispflicht nicht ausschließt. Für die Praxis bedeutet das: Verkäufer sollten ein detailliertes Inhaltsverzeichnis des Datenraums zur Verfügung stellen. Werden Dokumente oder Informationen nachgeschoben, muss das mitgeteilt und gegebenenfalls in der Liste gekennzeichnet werden.

Im Video spricht Klaus Beine von Advant Beiten über die rechtlichen Vorgaben für das Erstellen eines Datenraums, deren praktische Bedeutung und die Folgen bei Verstößen.

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