Krauß: Da kann ich nur für mich sprechen. Ich sehe meine Aufgabe darin, Mandanten so zu beraten, dass die PV-Anlage für sie passt und dass diese auch in die existierenden Steuerstrukturen hineinpasst.

Krauß: Ein Immobilienbesitzer wird trotzdem nicht drum herumkommen, sich mit den Erneuerbaren zu befassen, weil er zunehmend damit konfrontiert wird. Das liegt schon an der steigenden Solarpflicht, also der Pflicht, erneuerbare Energie auf dem Dach zu produzieren und zukünftig Stromtankstellen an Gebäuden vorzuhalten. Neben der EU installieren auch die Bundesländer und Kommunen solche Vorschriften. Zusätzlich führen ESG-Problematiken, der Wunsch, künftig grüne Gebäude zu haben, um günstige Finanzierungen zu bekommen, zu einem gewissen Druck auf Immobilienbesitzer. Leute, die ehemals nur Immobilien verwaltet haben, können das Thema einfach nicht mehr außer Acht lassen. Erneuerbare Energien gehören heute zur Immobilie wie früher die Parkplatzbewirtschaftung. Man begreift Photovoltaik inzwischen als Bestandteil der Immobilie. Deshalb ist die Frage „Wie halten Sie es mit der PV-Anlage?“ Standard in der Beratung.

Krauß: Zuerst sollten sie sich die grundsätzlichen Rahmenbedingungen anschauen. Verkaufe ich den Strom an meine Mieter? Dann schließe ich einen Vertrag mit ihnen. Betreibe ich die Anlage selbst oder suche ich mir einen Betreiber? Das sind Dinge, die zuerst zu klären sind und die auch die ersten Schritte in der Beratung darstellen. Denn das Steuerrecht hängt sich an die Strukturen an, die man aufsetzt. Insgesamt, denke ich, entwickelt die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung, die auch bei Nicht-Wohngebäuden angewandt werden kann, das Konstrukt Mieterstrom fort. Meiner Meinung nach ist die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung ein weiteres Element, EEG-Strom auf der Immobilie sinnvoll zu verwerten.

Krauß: Dafür Sorge zu tragen, dass das Modell der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung der steuerlichen Struktur einer Vermögensverwaltung oder der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung bei Kapitalgesellschaften nicht ins Gehege kommt.

Krauß: Genau. Weil die Stromproduktion sowie der Verkauf originär eine Gewerbetätigkeit sind. EON und EnBW sind ja auch Gewerbebetriebe, keine Vermögensverwaltung. Bei Wohnungsverwaltungsgesellschaften gibt es, um Gewerbesteuer zu vermeiden, die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung. Sie sind damit von der Gewerbesteuer freigestellt. Da muss man aufpassen, dass die Stromproduktion einem dieses Privileg nicht kaputtmacht. Bei offenen Fonds kommt hinzu, dass eigentlich nur Immobilienrisiken darin liegen dürfen. Eine Photovoltaikanlage ist keine Immobilie. Sie vermittelt Risiken, zum Beispiel explodierende Wechselrichter, die von Haus aus nicht in einen solchen Fonds hineingehören. Da ist das Thema, ob der Fonds überhaupt PV-Anlagen halten darf und wie das Steuerrecht auf eine solche aktive unternehmerische Bewirtschaftung (AUB) reagiert. Da hatte die Ampel-Koalition Änderungen vorbereitet.

Krauß: Bei der Vermögensverwaltung wäre eine Lösung, Besitz und Betrieb der PV-Anlage zu trennen. Der Immobilieneigentümer besitzt das Gebäude, die Steine, das Dach und obendrauf die Anlage. Die verpachtet er an einen Betreiber. Der verkauft den Strom an die Mieter. Vielleicht sogar als Incentive. Das heißt, Mieter werden damit gelockt, dass sie ihren eigenen Strom vom Dach bekommen, eventuell etwas billiger als vom herkömmlichen Versorger, oder als Gemeinstrom, was die Nebenkosten senkt. Das wäre eine Option, die eine echte Abgrenzung von Besitz und Betrieb gewährleistet und so sicherstellt, dass keine gewerbesteuerliche Sache überschwappt. Ähnliches kennt die Immobilienbranche aus der Vermietung von Betriebseinrichtungen. Nur: Der Eigentümer muss für die PV-Anlage eine Betreibergesellschaft finden.

Krauß: Ach, dann muss ich administrieren, Steuererklärungen abgeben, das bedeutet Aufwand. Für größere Immobilieneigentümer ist das sicherlich machbar, für kleine eher schwierig. Außer einer Betreibergesellschaft gibt es im Rahmen der Vermögensverwaltung keine wirklich sichere Lösung, um nicht in die Gewerbesteuer zu rutschen.

Krauß: Für sie hat sich der Gesetzgeber ausgedacht, dass die Produktion von EEG-Strom und dessen Verkauf an Mieter unproblematisch sein soll für die Gewerbesteuerbefreiung, wenn die Strom-Einnahmen nicht mehr als 20% pro Jahr ausmachen. Diese Lösung ist über das Solarpaket I im Gewerbesteuergesetz implementiert worden. Ich bin kein großer Freund davon.

Krauß: Eine Prozentregelung leuchtet mir nicht ein. Entweder der Gesetzgeber will die Befreiung oder nicht. Die jetzige Lösung ist weder Fisch noch Fleisch.

Krauß: Im Entwurf zum Gesetz aus dem August steht drin, dass die Solarstromproduktion für offene Fonds generell als unschädlich angesehen werden soll. Eine 20%-Grenze sollte es nicht mehr geben. Voraussetzung wäre, dass die Einnahmen im Zusammenhang mit Vermietung und Verpachtung stehen.

Krauß: Nein, Kontext zur Immobilie hätte sein müssen. Interessant ist der Flickenteppich, der entstanden ist, weil der Gesetzgeber in den drei verschiedenen Steuersystemen mal hier was macht und mal hier nichts macht bzw. gemacht hat.

Krauß: Einmal die Vermögensverwaltung. Da haben wir das Thema der Gewerblichkeit, wo die Tätigkeit weiterhin das Problem bleibt. Dann die 20%-Grenze bei der erweiterten Kürzung, wo nichts passiert ist, die hinderliche Grenze mithin weiter existiert. Und schließlich bei den Fonds die aktive unternehmerische Bewirtschaftung, wo die 20%-Grenze im Rahmen des Zukunftsfinanzierungsgesetzes fallen sollte. So betrachtet, stünden die Fonds im Fokus mehrerer Erleichterungen. Die werden aber, so wie es aussieht, vorerst nicht realisiert.

Krauß: Ein Kollege von mir hat mal gesagt: Das Finanzamt ist nicht dafür da, einem das Leben zu erleichtern. Im Ernst: Die Finanzbehörden stecken im Zwiespalt. Einerseits ist die EEG-Förderung politisch gewollt – oder sollte ich besser sagen, war? Andererseits möchte keiner, dass Gewerbesteuer ausbleibt. Die Finanzbehörden sind deshalb etwas zurückhaltend. Das sieht man auch an gesetzgeberischen Stellen.

Krauß: Es fördert jedenfalls nicht die Verbreitung erneuerbarer Energien. Planungssicherheit ist ein ganz wichtiger Aspekt, und Unklarheiten bremsen immer. Deshalb auch die Versuche der Politik, erst mit dem Wachstumschancengesetz und, als das nicht geklappt hat, mit dem ZuFinG II Regelungen im Kapitalanlagegesetzbuch geradezuziehen. Das ist für mich überfällig. Wobei in beiden Gesetzesbegründungen steht, es seien Klarstellungen. Daraus folgert ein Jurist rechtsmethodisch, dass das bisher alles schon erlaubt ist. Auch, wenn es nicht ausdrücklich im Gesetz steht.

Krauß: Der Gesetzgeber sagt in den Begründungen, was er regelt, sei klarstellend. Das heißt, es ist nicht neu, sondern schon jetzt aus Gesetzen erkennbar, wenn man genau hinguckt. Wer dies ernst nimmt, der kann das, was vorgesehen war, zum größten Teil bereits heute umsetzen. Was gut ist, weil niemand weiß, ob das ZufinG II überhaupt kommt. Noch-Bundeskanzler Scholz hat es wohl nicht auf seiner Shortlist.

Krauß: Man kann sich zum Beispiel für ein Trennungsmodell entscheiden: Eine Betreibergesellschaft dazwischenstellen oder drunterhängen. Nach dem Investmentsteuergesetz kann ich so auch AUB-Themen machen und den Betreiber in den Fonds holen, wenn ich das als regulatorisch zulässig erachte. Das ist meiner Meinung der Fall. Oder ein Dritter übernimmt das Betreiben. Eventuell mit einer Regelung, die es später ermöglicht, den Betreiber in den Fonds zu nehmen.

Krauß: Da geht es, wieder über das ZuFinG II, um das Kapitalanlagegesetzbuch, § 231. Also was darf ein Immobilienspezialfonds halten, was macht ihn zum Immobilienfonds? In der Praxis taucht immer wieder die Frage auf, ob offene Fonds PV-Anlagen besitzen dürfen oder nicht. Klarstellend hieße, ein Immobilienfonds bleibt ein Immobilienfonds, auch wenn er auf dem Dach eine Photovoltaikanlage hat. Außerdem könnte er die Anlage betreiben und den Strom an die Mieter verkaufen. Ob für Wohnen und Gewerbe macht keinen Unterschied. Regulatorisch ist das eine Klarstellung. Was nicht bedeutet, das dies aus steuerlicher Sicht auch empfehlenswert wäre.

Krauß: Bisher fehlt ein schlüssiges Konzept. Vielleicht liegt es auch daran, dass historisch alles nacheinander gewachsen ist. Das derzeitige System erscheint nicht unbedingt geschlossen, sage ich mal freundlich. Faktisch führt das zu Abgrenzungsproblemen. Hoffentlich kommt irgendwann eine Lösung für die Vermögensverwaltung und die erweiterte Kürzung. Ich lasse mich gerne freudig überraschen.