Globale Immobiliengeschäfte rechtssicher gestalten
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Beim Immobilienkauf rund um den Globus lauern auf deutsche Anleger juristische Fallstricke – von Eigentumsnachweis und Immobilienquote bis hin zu Sanktionen und Strafsteuern. Doch für die meisten Probleme gibt es laut Anwälten praktikable Lösungen.
Autor: Harald Thomeczek
Institutionelle Immobilieninvestoren strecken ihre Fühler Richtung Ausland aus. Sie wollen die Fehler des letzten Immobilienbooms nicht wiederholen, als insbesondere Versorgungswerke aus Naivität hohe Summen in Mezzaninedarlehen für riskante deutsche Projektentwicklungen investierten – und sich gehörig die Finger verbrannten.
Private-Equity-Manager wie Blackstone, Apollo oder KKR sollen erhebliches Interesse und Kapitalzusagen von deutschen Konten verzeichnen. Vor allem für kleinere Häuser im Universum der institutionellen Investorenschaft lohnt es sich trotz der fälligen Gebühren, über ein globales Powerhouse zu investieren.
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Doch nicht nur für gebrannte Kinder ist die Welt außerhalb Deutschlands nicht zu vernachlässigen. Carsten Loll, Spezialist für Cross-Border-Immobilieninvestments bei Latham & Watkins in Frankfurt, rät: „Wer ein führender Immobilieninvestor sein will, für den ist es fundamental wichtig, Risiken wie bei Aktien breit zu streuen und sich unterschiedliche Wachstumschancen ins Portfolio zu holen.“
Quelle: Latham & Watkins LLP
„Wer ein führender Immobilieninvestor sein will, für den ist es fundamental wichtig, (…) sich unterschiedliche Wachstumschancen ins Portfolio zu holen.“
Carsten Loll, Latham & Watkins
Loll begleitet institutionelle deutsche Anleger bei der Diversifikation ihres Immobilienportfolios in Richtung Asien-Pazifik. „Wir stricken an der Investierbarkeit von asiatischen Vehikeln“, berichtet Loll. „Das heißt: Wir schauen uns die lokalen Investmentstrukturen zusammen mit lokalen Anwälten an, um herauszufinden, ob diese mit einem deutschen Immobilienfonds vergleichbar sind und ob ein bestimmter Fonds ein taugliches Investment für die Immobilienquote ist.“
In den vier großen pazifischen Immobilienmärkten Südkorea, Japan, Singapur und Australien locken zum Teil hohe Renditen. Aber es lauern eben auch so manche Fallstricke. Und nicht minder gilt das für vermeintlich vertrautere Märkte wie die USA oder in Europa.
Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Harald Thomeczek
„Die Immobilienquote ist die Königsdisziplin.“
Wolfram Krüger, Linklaters
Die Schwierigkeiten beginnen mit der Wahl der Zielländer
Die Herausforderungen fangen schon bei der Wahl der Zielländer an. Die Regulatorik kann Investitionsabsichten einen Strich durch die Rechnung machen. Beispiel Singapur: Obschon Teil des Asien-Pazifik-Quartetts mit den größten Wachstumsperspektiven, gehört es nicht zur OECD – weswegen Restriktionen für Investments bestehen. Manche Beschränkungen im Investitionsverhalten haben sich Versicherer, Versorgungswerke und Pensionsfonds in ihren internen Vorgaben selbst auferlegt.
Loll findet das schade, punktet Singapur doch mit einer stabilen Rechtsordnung und einer Wachstumsstory, die ihresgleichen sucht. „Eine Änderung der Gesetzeslage würden an einigen Ecken Klarheit bringen.“
Fällt Singapur für so manchen Investor schon aus dem Radius heraus, sind zahlreiche Emerging Markets fondsregulatorisch ein No-Go: Die Sicherheit des investierten Geldes und die Liquidität gelten wegen der eher instabileren Rechtslage und des begrenzten Interesses internationaler Investoren als nicht ausreichend gegeben.
APAC – oder lieber Europa?
Beschäftigt Loll sich zurzeit besonders mit Asien, dreht sich bei Annette Pospich vieles um den alten Kontinent. Der Beratungsbedarf ist aber ähnlich geartet: „Wir beraten viele institutionelle Mandanten bei Investments im EU-Ausland: Entspricht das, was sie vorhaben, den investmentrechtlichen Vorgaben? Wie integriert sich ein ausländisches Asset ins deutsche Set-up?“, berichtet die Leiterin der Real Estate Investment Group der deutschen Kanzlei Noerr.
Der Job von Aufsichtsrechtlern wie dem Frankfurter Noerr-Partner Martin Haisch ist es dann, eine aufsichtsrechtliche Prüfung des Investmentrechts und der Anlageverordnung des jeweiligen Fonds und seiner Investments vorzunehmen – diese sind in der Regel ja auf deutsche Immobilienprodukte zugeschnitten und nicht auf Immobilien, die auf fremdem Boden stehen und unter eine andere Jurisdiktion fallen. Die deutsche Kanzlei an der Seite des Investors müsse dann beim Grundstückserwerb im Ausland untersuchen, „ob das ausländische Recht an der Immobilie mit dem – nach dem Investmentrecht oder den jeweiligen Anlagebedingungen – zugelassenen Erwerbsgegenstand vergleichbar ist“, erklärt Haisch.
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Frankreich: Strikter Mieterschutz und Unsicherheiten beim Grundbuch
„Frankreich ist ein extrem regulierter Markt. Ganz besonders beim Mietrecht: Es gibt einen starken Mieterschutz – und das sage ich als jemand, der aus einem Land kommt, das nicht für einen schwachen Mieterschutz auf dem Wohnungsmarkt bekannt ist“, sagt Wolfram Krüger, Global Head of Real Estate bei der internationalen Wirtschaftskanzlei Linklaters.
Bedeutet: In Frankreich sind die Vorgaben für Laufzeiten, Neuvertragsmieten oder Mieterhöhungen noch einmal strenger als in Deutschland. Eine weitere französische Besonderheit, auf die sich deutsche Investoren bei einem Immobilienerwerb in Frankreich einzustellen haben: „In Frankreich kann man sich nicht zwingend auf den Grundbucheintrag verlassen.“
Pospich und ihre Kollegen und Kolleginnen registrieren „starke Investments in Holland und Skandinavien – da sind wir stark involviert“. Österreich und Polen stehen hier und da auch auf den Einkaufslisten. Die Anwälte der interdisziplinär aufgestellten Praxis von Noerr unterstützen deutsche Investoren und Immobilienunternehmen bei Akquisition, Umstrukturierung und Finanzierung. Sie haben unter anderem die Wohnimmobilien-AG TLG 2019 bei ihrer Expansion nach Polen begleitet und sich dabei um die Finanzierung gekümmert – um nur ein besonders prominentes Beispiel zu nennen.
Erbbaurechtskonstruktionen und Umsatzmiete als Stolpersteine
Hakelig kann es zum Beispiel werden, wenn mit dem Gebäude nicht auch der Grund und Boden, auf dem es steht, mitverkauft wird. „Im Ausland gibt es Nutzungsrechte an Grundstücken, die mit einem deutschen Erbbaurecht vergleichbar sind, aber doch Unterschiede aufweisen“, erklärt Pospich. Während solche Erbbaurechtskonstruktionen in Deutschland praktisch nur aufseiten der öffentlichen Hand oder bei den Kirchen vorkommen, seien Grundpachtverträge (Ground Leases) in Großbritannien weit verbreitet.
Quelle: Noerr
„Im Ausland gibt es Nutzungsrechte an Grundstücken, die mit einem deutschen Erbbaurecht vergleichbar sind, aber doch Unterschiede aufweisen.“
Annette Pospich, Noerr
Schwer tun sich institutionelle deutsche Investoren mitunter auch mit der nach Ansicht der Bafin problematischen Umsatzmiete, die mancherorts aber gang und gäbe ist. „Je nach Fondskonstrukt muss man dann aufpassen, ob die Anlegerinteressen ausreichend gewahrt werden“, warnt Pospich.
„Wir sind verwöhnt vom deutschen Grundbuch“
Und egal, ob Asset- oder Share-Deal: Im Ausland sei „zwingend“ darauf zu achten, dass „verlässlich“ Eigentum erworben werde, betont die Immobilienrechtlerin aus der Münchner Noerr-Niederlassung. Das ist ein ganz besonders wichtiger Punkt: „Wir in Deutschland sind sehr verwöhnt durch das Grundbuch und den guten Glauben daran, wodurch regelmäßig von der Partei rechtssicher erworben werden kann, die im Grundbuch steht.“ Doch dieses Prinzip, klärt Pospich auf, kennen nicht alle Rechtsordnungen. Ihr Tipp: den Immobilienerwerb im Ausland am besten durch eine sogenannte Warranty-and-Indemnity-Versicherung (kurz: W&I) versichern, falls der Vertragspartner sich am Ende als gar nicht verfügungsberechtigt entpuppen sollte.
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Großbritannien: Eigentumsnachweis und komplexe Mietverträge
Auf der Insel verhält es sich beim Thema Eigentumsnachweis ähnlich wie in Frankreich. „Dort gibt es noch in beträchtlichem Umfang Land, das noch nicht grundbuchlich erfasst ist“, sagt Linklaters-Immobilienrechtler Krüger. Wie man sich in England – oder auch Frankreich – davor schützen kann, jemandem eine Immobilie abzukaufen, die ihm gar nicht gehört? „Durch eine sehr aufwändige Due Diligence.“ Die Anwälte müssen abklopfen, ob die Immobilie auch wirklich demjenigen gehört, der das von sich behauptet, und schriftliche Bestätigungen einholen (in England heißen die Title Certificate).
Eine weitere Besonderheit auf der Insel sind die Mietverträge, die für gewöhnlich viel umfangreicher als in Deutschland ausfallen. Und bei Gewerbemietverträgen machen die Vertragsparteien alle paar Jahre sogenannte Rent Reviews. Dafür wird ein Gutachten eingeholt, wie sich der Vermietungsmarkt und die Marktmiete am Standort entwickelt haben. „Und dann wird entsprechend die Miete angepasst“, berichtet Linklaters-Anwalt Krüger. In Deutschland dagegen sind indexierte Mietverträge üblich, die sich an der Inflationsrate bzw. der Veränderung des Verbraucherpreisindex orientieren. „Das sind zwei unterschiedliche Arten der Kalkulationsunsicherheit.“
Sanktionslisten verursachen hohen Prüfungsaufwand
Immer mehr in den Vordergrund rücken geopolitische Entwicklungen. Pospich beobachtet bei ihren deutschen Mandanten ein „verstärktes Absicherungsbedürfnis durch sogenannte Sanktionsklauseln“. Die Folge: Manche Deals scheitern, weil das Gegenüber seine „Basis in einem Land hat, das auf Sanktionslisten geführt wird“. Da es in jedem Rechtskreis – also in der EU, den USA usw. – eigene Listen mit sanktionierten Personen, Unternehmen und Ländern gibt und Sanktionen zum politischen Gestaltungsmittel geworden sind, „kann dadurch ein enorm hoher Prüfungsaufwand vor dem Vollzug eines Grundstücksgeschäfts entstehen“, sagt Pospich.
Denn damit man nicht mit jemandem Geschäfte macht, der womöglich auf einer Sanktionsliste steht, gilt es, vor einer Immobilientransaktion im Ausland den wirtschaftlich Berechtigten (Ultimate Beneficial Owner, UBO) zu identifizieren. Das ist alternativlos: „Der KYC-Prozess – das steht für Know Your Customer – muss zwingend durchgeführt werden“, betont Linklaters-Anwalt Krüger.
Wer ist der wirtschaftlich Berechtigte auf der Gegenseite?
Das ist natürlich nicht nur im Ausland, sondern auch bei Transaktionen im Inland wichtig. Aber im Ausland kommt man an diese Informationen mitunter noch schwerer heran als in der Heimat. Linklaters hält in London eine große Abteilung mit Dutzenden Kollegen vor, die bei (anstehenden) Transaktionen Handelsregisterauszüge oder veröffentlichte Jahresabschlüsse durchforsten. Wenn die Kollegen dabei an Grenzen stoßen, fragen sie die Vertragspartei auf der Gegenseite, wer der wirtschaftlich Berechtigte ist. Und lassen sich schriftlich bestätigen, „dass es keine natürliche Person gibt, die mehr als 25% – in bestimmten Konstellationen auch 15% – an der wirtschaftlichen Berechtigung hält“, erläutert Krüger.
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Polen: Sprachanforderungen und Vorverträge
Deutsche Investoren, die dort kaufen wollen, sollten tunlichst des Polnischen mächtig sein. „Polen hat sehr deutliche Sprachanforderungen in Vertragsdokumenten“, sagt Krüger. „Verträge müssen dort in der Heimatsprache verfasst sein, um wirksam zu werden.“ Weitere Besonderheit: Bei Immobilientransaktionen werden in dem osteuropäischen Nachbarland häufig sehr detaillierte Vorverträge mit allen wesentlichen Informationen und Klauseln geschlossen – vor dem eigentlichen Kaufvertrag. „Der eigentliche Kaufvertrag ist dann nahezu bedeutungslos gegenüber dem Vorvertrag.“
Natürliche Personen dürfen zwar mehr als die Schwellenwerte halten – man muss sie aber ermitteln, um Geldwäsche zu vermeiden. Diese Anforderung beruht auf der sogenannten AMLD. Auf Englisch ausbuchstabiert heißt das: Anti-Money Laundering Directive. Das ist eine EU-Richtlinie zur Bekämpfung von Geldwäsche. Es gibt jedoch Fälle, wo es sich beim UBO um keine natürliche Person handelt. Etwa, wenn hinter der Gesellschaft, die eine Immobilie hält, ein Staatfonds steht. Dann ist aber auch das wichtig zu wissen.
Reputationsrisiko – und Geldbußen
Kritisch wird es, wenn der wirtschaftlich Berechtigte aus sanktionierten Ländern wie beispielsweise Russland stammt: „Das kann für den deutschen Investor erstens ein Reputationsrisiko bedeuten, wenn der Verkäufer aus einem sanktionierten Land oder aus dem Dunstkreis von sanktionierten Parteien kommt“, erläutert Krüger. Aber nicht nur das: „Man darf keine Geschäfte mit solchen Parteien machen. Und wenn man es doch tut, drohen – je nach Grad des Verstoßes – auch die Einziehung von Gewinnen oder Geldbußen.“
Gelitten hat in jüngster Zeit der Leumund Israels – ein heikles Thema, über das die Anwälte lieber nicht sprechen. Es ist jedoch ein offenes Geheimnis, dass Geschäfte mit israelischen Investoren teils Fragen unterzogen werden, denn Teile der Öffentlichkeit einiger europäischer Länder – darunter Spanien, Frankreich und Irland – beobachten wegen des Gaza-Konfliktes derartige Investitionen derzeit kritisch. Auch für deutsche Investoren ist es nicht ausgeschlossen, dass sie sich einem Reputationsrisiko aussetzen, wenn sie mit israelischen Investoren Geschäfte machen – und diese können ihnen ja nicht nur innerhalb Deutschlands, sondern bei Cross-Border-Deals durchaus auch auf der anderen Seite des Verhandlungstischs begegnen.
Steuerrisiko USA
Nicht zu den Schurkenstaaten wurden gemeinhin die USA gezählt. In letzter Zeit haben sie sich aber gefühlt selbst in diese Rolle hineinbegeben. „Früher wurde Steuerrecht nicht zu politischen Zwecken eingesetzt – das ist jetzt sehr wohl zu beobachten“, sagt Rolf Krauß, der den Bereich Steuerrecht und Strukturierungen bei der Kanzlei Kucera leitet. „Und das ist absolutes Gift. Die Selbstverständlichkeit, mit der Immobilienunternehmen und Investoren früher in den USA investiert haben, ist damit weg.“ Amerika als Investitionsstandort für Immobilienunternehmen sei nicht mehr so attraktiv, wie es das vor Trumps Wiederwahl noch war.
Quelle: Kucera Rechtsanwälte
„Früher wurde Steuerrecht nicht zu politischen Zwecken eingesetzt – das ist jetzt sehr wohl zu beobachten.“
Rolf Krauß – Kucera
Krauß‘ Job ist es sicherzustellen, dass deutsche Investoren Gewinne aus Investments und Zinsen für gewährte Darlehen – und auch das investierte Eigenkapital und das Darlehen selbst – steueroptimiert heimholen. Der Fiskus des Staates, in dem das Eigenkapital investiert oder ein Kredit ausgereicht wurde, erhebt in der Regel auf Gewinnausschüttungen und manchmal auch auf Zinsen eine sogenannte Quellensteuer, wenn das Geld zurückfließt. Quellensteuern können jedoch häufig über Steuerabkommen und gewisse Strukturierungen gemindert oder vermieden werden. Wenn ausländische Staaten jedoch auf die Idee kommen sollten, das Geld und die Gewinne deutscher Immobilieninvestoren einzufrieren oder Strafsteuern einzuführen, die ein Investment substanziell schädigen, würden sich gewaltige Probleme ergeben.
Das haben die USA zwar noch nicht getan. Doch die erratische Wirtschaftspolitik der Trump-Regierung mit ihren unverhohlenen Drohungen hat viel Kredit bei ausländischen – und so auch deutschen – Anlegern verspielt. „Immobilieninvestoren verlieren das Vertrauen“, sagt Krauß. „Sie fragen sich: Was ist, wenn in den USA etwas passiert? Wollen wir nicht lieber in Spanien investieren?“
In den USA locken hohe Renditen und wenig Regulierung
Einer, der den Staaten trotz Trump die Treue hält, ist Christian Bäcker. „Die Risiken sind größer als vor einem Jahr, aber kalkulierbar. Darum investieren wir weiter in den USA: Die wirtschaftliche Freiheit ist unverändert gegeben“, sagt der bei DWS für die Publikumsfonds verantwortliche Geschäftsführer.
„Das Risiko, dass in den USA ein Mietendeckel eingezogen wird oder Wohnungseigentümer enteignet werden, ist gleich null.“
Christian Bäcker, DWS
Bäcker illustriert sein US-Faible am Beispiel Mietrecht: „Bei Multifamily können Vermieter die Miete genau so weit anheben, wie der Markt sie bezahlt. Das Risiko, dass in den USA ein Mietendeckel eingezogen wird oder Wohnungseigentümer enteignet werden, ist gleich null. In Deutschland, Irland oder Spanien sind solche politischen Risiken auf dem Wohnungsmarkt viel größer.“ Kurzum: „Wir überlegen unverändert, in den USA zu investieren – dafür sind die Wachstumsmöglichkeiten auf der Mietseite und die Ertragschancen einfach zu gut.“
Weit oben auf der Einkaufsliste steht bei der DWS auch die Asien-Pazifik-Region, also die vier großen dortigen Märkte: Australien, Singapur, Korea und Japan. In Australien schickt sich Bäcker an, eine Wohn- und eine Büroimmobilie für einen offenen Immobilienpublikumsfonds (OIF) anzukaufen. Das würden die ersten Ankäufe für OIF seit 2022 sein. „Australien ist einer der transparentesten Märkte weltweit, man kennt die Transaktionspreise und die Miethöhen“, sagt Bäcker. Es sei tatsächlich viel einfacher, in Australien in Immobilien zu investieren als in Deutschland: „Transparenz ist neben der politischen Stabilität und Verlässlichkeit das wichtigste Kriterium.“
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USA: Steuerpolitik als Unwägbarkeit
Unter Donald Trump setzen die Vereinigten Staaten Steuern als politisches Druckmittel ein. Rolf Krauß, Steuerexperte bei der Kanzlei Kucera, hält das für brandgefährlich. Denn dieses Gebaren unterminiert die wichtigste Währung: Vertrauen und Verlässlichkeit. Der gegenwärtige US-Präsident zögere nicht, das Steuerrecht zu benutzen – per Dekret am Parlament vorbei –, um seine Interessen durchzusetzen, warnt Krauß. So geschehen bei der sog. „Revenge Tax“ (zu Deutsch Rachesteuer), die als Bestandteil der One Big Beautiful Bill als Section 899 in Kraft treten sollte. Mit der Revenge Tax Rache nehmen für eine drohende höhere Besteuerung der großen US-Tech-Konzerne, die weltweit effektiv regelmäßig so gut wie gar keine Steuern zahlen. Trumps Gegendrohung funktionierte so gut, dass seine Rachesteuer gar nicht erst Gesetz werden musste. „Aufatmen wäre aber etwas zu früh“, warnt Krauß. Trump habe in seinem Portfolio auch jenseits der Revenge Tax noch jede Menge Schrauben, die er drehen könne. So könnte er z.B. auf unerwünschte Investoren die Anwendung eines Steuersatzes von bis zu 80% nach Section 891 des US-Steuerrechts auf dem Exekutivweg anordnen. „Das würde einer Enteignung gleichkommen.“
Einen Bogen macht Bäcker um China. „Wir hatten mal eine Immobilie in China; die lief extrem gut. Aber der Verkauf ist schwierig. Und wenn beim Exit kein internationales Kapital, sondern nur lokales Geld bereitsteht, verlangen die Kaufinteressenten sehr hohe Renditen“, erklärt der DWS-Manager.
Hinzu kämen die Kapitalverkehrskontrollen in China: „Man kommt mit dem Geld nicht einfach rein und raus, sondern ich brauche Genehmigungen dafür – und was, wenn ich die nicht bekomme?!“ Eine (zu) geringe Liquidität bzw. einen Mangel an einem internationalen Käuferkreis macht Bäcker auch in Emerging Markets wie Indien und der Türkei aus. Darum übt er auch hier große Zurückhaltung.
Schurkenstaaten auf der schwarzen Liste
Ebenfalls keine fetten Renditen winken in Schurkenstaaten wie Russland oder Weißrussland und Steueroasen wie Panama oder den Britischen Jungferninseln – aber aus anderen Gründen. Die stehen nämlich auf den schwarzen Listen des Fiskus und der Compliance und sind insbesondere für institutionelle Investoren damit sofort vom Tisch. Investments in diesen Ländern seien u.a. von Deutschland steuerrechtlich so unattraktiv – also teuer – gemacht worden, dass kein Immobilieninvestor dort mehr Neuinvestments tätigen würde, vermutet Krauß. In diesem Zusammenhang habe Deutschland auch vereinzelt schon abgeschlossene Steuerabkommen ausgesetzt, was potenziell zu Doppelbesteuerungen führen könne.
Auch Investments in der Türkei dürften perspektivisch schwieriger werden, weil die Türkei sich bislang weigert, am steuerlichen Informationsaustausch der Staaten untereinander teilzunehmen. Das sind OECD-Regelungen, die besagen: Wir wollen Steuerverschiebungen verhindern – und dafür ist dieser Informationsaustausch die Voraussetzung. Nur so können Friktionen festgestellt werden. Damit steht die Türkei auf der sogenannten grauen Liste. Ändere das Land diese Praxis nicht, kommt es irgendwann auf die schwarze Liste und wäre für Investitionen deutlich unattraktiver als bisher, warnt Krauß.
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Spanien: Verlässliches Grundbuch als Vorteil
Auf der iberischen Halbinsel ist das Grundbuch dem deutschen sehr ähnlich – und daher per se eine verlässliche Grundlage für den Immobilienerwerb.
Das Wichtigste ist der Partner vor Ort
Latham-Anwalt Loll hat noch einen sehr grundsätzlichen Tipp parat – der nicht von allen beherzigt werde. Bei Projektentwicklungen sei die Wahl des lokalen Partners vor Ort „das Wichtigste. In Deutschland komme ich vielleicht auf zehn oder 15 Projektentwickler, die ich ausländischen Investoren für Projektentwicklungen aufgrund ihres Track-Records ohne Wenn und Aber empfehlen würde – unter hunderten von Projektentwicklern.“ Genauso wählerisch sollten umgekehrt auch deutsche Investoren in der Fremde sein.
Auch über das Projektentwicklergeschäft hinaus rät Loll unbedingt dazu, ein eigenes Team aufzubauen, um ein Verständnis für einen Markt zu entwickeln – sozusagen als Korrektiv des Partnerunternehmens vor Ort: „Man braucht einen Partner, um in einen fremden Markt einzusteigen – zum Beispiel die USA. Aber wenn man kein eigenes US-Team hat, ist man nicht in der Lage, mit dem lokalen Partner adäquat zusammenzuarbeiten.“
* Quelle: Wikipedia, gemeinfrei
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