Das kommt 2025 rechtlich und steuerlich auf die Immobilien­branche zu

Quelle: Generiert mit Copilot, Laura Kolb/Yvonne Orschel

Das kommt 2025 rechtlich und steuerlich auf die Immobilien­­branche zu

Quelle: Generiert mit Copilot, Laura Kolb/Yvonne Orschel

Der Immobilienwirtschaft stehen auch 2025 rechtliche wie steuerliche Neuerungen ins Haus. Zu nennen sind z.B. die Abschaffung der Schriftform bei langfristigen Mietverträgen, die juristisch wackelige Grundsteuer und die Wohngemeinnützigkeit. Andere Vorhaben wie die Novelle des Baugesetzbuchs oder die Steueranpassungen für Immobilienfonds stellt das Ende der Ampelkoalition infrage. Ein Überblick über das, was kommt – und was sehr wahrscheinlich auf der Strecke bleibt (Stand: 15. November 2024).

Text: Monika Hillemacher

Das ist fix

Wohngeld

Zum 1. Januar 2025 wird das Wohngeld an die allgemeine Preis- und Mietenentwicklung angepasst. Der Betrag steigt um 15%. Davon profitieren rund zwei Millionen Haushalte – vor allem Alleinerziehende, Familien, Rentnerinnen und Rentner. Selbstnutzende Wohnungs- und Hauseigentümer erhalten bei Bedarf entsprechend mehr Lastenzuschuss.

Das Textformgebot löst die Schriftformregel ab

Ein langfristiger Gewerbemietvertrag ohne Papier und zusammengebundene Unterlagen? Bis vor kurzem nicht machbar. Zum Jahresanfang 2025 wird dies rechtswirksam möglich, denn das Schriftformerfordernis ist dann abgeschafft. An seine Stelle tritt das Textformgebot. Demnach können Mietverträge und Zusatzvereinbarungen digital geschlossen werden, es reicht eine E-Mail. Auch Scans und Nachrichten per Messenger sind möglich. Für bestehende Gewerbemietverhältnisse gilt eine Übergangsfrist bis zum 31. Dezember 2025. „In dieser Zeit ist das bisherige Schriftformgebot weiter anzuwenden. Sobald aber ein Nachtrag zum Mietvertrag geschlossen wird, gilt das Textformgebot“, erläutert Rechtsanwalt Dr. Martin Prothmann von GSK Stockmann.

Der Verzicht auf die Schriftform ist die für die Immobilienbranche wichtigste Folge aus dem Paket des Bürokratieentlastungsgesetzes IV. Der Abbau diverser Vorschriften soll der deutschen Wirtschaft fast 1 Mrd. Euro pro Jahr sparen.

Bürokratieentlastungsgesetz IV

Mit Wirkung zum 1. Januar 2025 sind Vermieter berechtigt, den Mietparteien die Belege zur Betriebskostenabrechnung digital zur Einsichtnahme bereitzustellen. Papiervorlagen können wegfallen, was eine Erleichterung darstellt.

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Grundsteuer

Vom 1. Januar 2025 ist die Grundsteuer für rund 36 Mio. Häuser und Grundstücke auf Basis der heftig umstrittenen neuen Regeln zu zahlen. Etliche Eigentümer und Verbände halten die Steuerberechnung nach dem sogenannten Bundesmodell, das elf Länder – teilweise abgeändert – anwenden, für ungerecht und deshalb für grundrechtswidrig. 2024 räumte der Bundesfinanzhof Eigentümern die Möglichkeit ein, sich gegen Messbescheide der Finanzämter zu wehren, wenn deren Taxierung mindestens 40% über dem Verkehrswert der Immobilie liegt. Es ist möglich, dass die reformierte Grundsteuer vorm Bundesverfassungsgericht landet (vgl. auch „Der BFH zweifelt an der neuen Grundsteuer“, IZ 25/2024 und „Für die Steuer können Eigentümer einen geringeren Wert belegen“, IZ 27/2024.

Wohngemeinnützigkeit

Sie wurde 1990 nach dem Skandal um das gemeinnützige, den Gewerkschaften gehörende und später aufgelöste Wohnungsunternehmen Neue Heimat abgeschafft. Nun kehrt sie 35 Jahre später zurück: die Steuerentlastung für soziale und kommunale Unternehmen, Vereine und Stiftungen, die bezahlbaren Wohnraum schaffen. Zu dem Zweck werden sie von der Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit.

Quelle: K&L Gates LLP

„Die gewerbesteuerliche Kürzung bezieht sich nicht mehr auf den Grundbesitzwert, sondern auf die im Erhebungszeitraum tatsächlich als Betriebsausgabe erfasste Grundsteuer.“

Dr. Michael Kreft, K&L Gates

Voraussetzung ist, dass die Angebotsmiete dauerhaft unter der marktüblichen liegt. Das Jahreseinkommen der Mieter darf maximal das Fünffache (bzw. bei Alleinerziehenden das Sechsfache) der Sozialhilfe betragen. Die Steuerförderung gilt ab 1. Januar 2025. Sie ist Teil des im Oktober vom Bundestag verabschiedeten Jahressteuergesetzes 2024. Das Jahressteuergesetz 2024 tritt zum 1. Januar 2025 in Kraft. Es enthält rund 130 Einzelmaßnahmen. Für die Immobilienbranche relevant sind vor allem:

  • Die Steuerfreigrenze auf PV-Anlagen, die nach dem 31. Dezember 2024 in Betrieb gehen oder angeschafft oder erweitert werden, wird für alle Gebäudearten auf 30 kWpeak je Einheit vereinheitlicht. Die steuerfreie Bruttoleistung bleibt bei insgesamt 100 kWpeak.
  • Buchwertübertragungen zwischen Schwesterpersonengesellschaften werden erstmals gesetzlich zugelassen.
  • Anschaffung und Veräußerung von Anteilen an Gesamthandsgemeinschaften einschließlich Erbengemeinschaften werden der Anschaffung und Veräußerung von der zur Gemeinschaft gehörenden Wirtschaftsgütern nach § 23 EStG gleichgestellt.
  • Die gewerbesteuerliche Kürzung bezieht sich nicht mehr auf den Grundbesitzwert, sondern auf die im Erhebungszeitraum tatsächlich als Betriebsausgabe erfasste Grundsteuer, wie Steuerberater Dr. Michael Kreft von K&L Gates klarstellt.
  • Die Frist zur Liquidation von Immobilienfonds verdoppelt sich von fünf auf zehn Jahre. So lange bleibt die Rückzahlung von Einlagen für Anleger steuerfrei.
  • Die Zugehörigkeit eines Grundstücks zum Vermögen einer Gesellschaft für Zwecke der Grunderwerbsteuer wird ab dem Tag nach Verkündung des Gesetzes erstmals gesetzlich geregelt. Dazu wird die Norm § 1 Abs. 4a GrEStG eingeführt. Bisher nach Ansicht der Finanzverwaltung mögliche Doppelzurechnungen in Anteilsketten sollen so vermieden und damit ein Steuerschlupfloch geschlossen werden.
  • Künftig können auch ausländische Unternehmer die Kleinunternehmerregelung bei der Umsatzsteuer in Anspruch nehmen.
  • Bei der Umsatzbesteuerung nach vereinnahmten Entgelten, der sogenannten Ist-Besteuerung, ist der Vorsteuerabzug erst nach Bezug der Leistung möglich, um den Gleichlauf von Vorsteuer und Umsatzsteuer zu sichern, wie Steuerrechtler Rolf Krauß von Kucera erläutert. Auftragnehmer müssen dazu einen Hinweis auf die Ist-Besteuerung in ihre Rechnung schreiben (§ 14 Abs. 4 Satz 1 Nr. 6a neu UStG).

Umsatzsteuerfreiheit für Kleinunternehmer

Dienstleistungsfirmen der Immobilienbranche wie Hausmeister, Putzpersonal und Einzelhandwerker fallen steuerlich unter die Kleinunternehmerregelung. Von 2025 an können sie ihre Leistungen umsatzsteuerfrei berechnen. Die Grenze liegt bei einem Gesamtumsatz von 25.000 Euro (2024: 22.000 Euro) im vorangegangenen Jahr und 100.000 Euro (2024: 50.000 Euro) im laufenden Jahr, was dann 2025 ist. Werden die Grenzen überschritten, ist die Steuerfreiheit nach der Planung im Unterschied zu jetzt sofort hinfällig. Wohnungsvermieter mit geringen steuerpflichtigen Umsätzen aus gewerblicher Vermietung bleiben innerhalb dieser Marken Kleinunternehmer.

Das steckt in der Pipeline fest

Mietpreisbremse

Zehn Jahre nach Inkrafttreten steht die Mietpreisbremse zur zweiten Verlängerung an. Die befristete Regelung, verankert in § 556d BGB, läuft Ende 2025 aus. Seit Oktober durchläuft der Anpassungsentwurf des Bundesjustizministeriums das parlamentarische Verfahren. Der Entwurf sieht eine Gültigkeit bis 2028 vor. Die Bundesländer müssen weiterhin Rechtsverordnungen erlassen, in denen sie die Bremse begründen. Dafür legt der Entwurf die Messlatte höher als bislang. Wollen die Länder die Mietbremse für ein Gebiet wiederholt festlegen, sollen sie darlegen müssen, was sie dort zur Entspannung des Wohnungsmarkts getan haben und warum die Regulierung trotzdem notwendig ist. Bisher genügt es zu beschreiben, warum der Markt angespannt ist. Die von der Ampelregierung beabsichtigte Neuregelung hängt im parlamentarischen Verfahren.

Baugesetzbuch (BauGB)

Dessen Novelle ist seit langem in der Mache, im Frühjahr 2025 sollte sie endlich durch sein. Von der Reform erwarteten Politik und Verbände eine bessere Förderung von Bauen im Bestand und dass es einfacher wird, von rechtlichen Vorgaben abzuweichen. Zum Beispiel sollten Aufstockungen und Dachausbauten möglich werden, ohne den Bebauungsplan (B-Plan) ändern zu müssen. Das scheitert derzeit häufig am engen Rechtsrahmen. Die Vorgaben nach § 34 BauGB, wonach sich Projekte in die Umgebung einfügen müssen, wenn es keinen B-Plan gibt, sollten ebenfalls gelockert werden. „Wohnvorhaben können das vorhandene Maß der baulichen Nutzung überschreiten, also höher oder dichter sein als die Nachbarbebauung“, erläutert Mathias Hellriegel von Hellriegel Rechtsanwälte die Absicht. Außerdem sollte zugunsten des Wohnens stärker von Festsetzungen innerhalb eines B-Plans abgewichen werden können (§ 31 Abs. 3 BauGB-E). Das hätte den Wohnungsbau zum Beispiel auf Supermärkten vereinfacht. Mit einer Verwirklichung ist nun erst einmal nicht mehr zu rechnen. Den Kritikern der Reform in der Immobilienwirtschaft ist das vermutlich ganz recht, sie denken ohnehin, dass das Ziel, dem Wohnungsbau auf die Sprünge zu helfen, damit verfehlt wird.

„Wohnvorhaben können das vorhandene Maß der baulichen Nutzung überschreiten, also höher oder dichter sein als die Nachbarbebauung.“

Mathias Hellriegel, Hellriegel Rechtsanwälte

Bau-Turbo ade

Im Entwurf zur BauGB-Reform findet sich auch der sogenannte Bau-Turbo (§ 246e BauGB-E). Er sollte Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt weitreichende Baubefugnisse einräumen. Geplant war, zugunsten von Geschossbauten ab sechs Wohneinheiten beispielsweise von B-Plänen und Sanierungssatzungen abweichen zu dürfen. Das sollte auch für Projekte im Außenbereich gelten. So ließen sich Stadtquartiere einfacher auf die grüne Wiese setzen. Vorgesehen war die Klagemöglichkeiten, etwa von Umweltverbänden, gegen solche Vorhaben einzuschränken.

Gebäudetyp E-Gesetz

Als Kostentreiber beim Bauen gelten unter anderem das komplizierte Bau(vertrags)recht und sehr hohe technische Standards. Da setzte das geplante Gesetz an. Dabei geht es nicht um einen neuen Gebäudetyp, sondern um Abweichungen von anerkannten Regeln der Technik. Fachkundige Bauparteien sollten bei den anerkannten Regeln der Technik rechtssicherer abspecken können als bisher. Unter anderem beinhaltet das im Entwurfsstadium steckengebliebene Gesetz eine Regelung, wonach Abweichungen nach unten rechtlich nicht mehr automatisch als Sachmangel zu werten wären. Außerdem sollte § 650a BGB (Bauvertrag) um eine gesetzliche Vermutung ergänzt werden, welche bautechnischen Normen anerkannte Regeln sind oder welche nicht. Darüber, was weggelassen wird, hätten sich die Baubeteiligten dann einigen können; die verzichtbaren Standards hätten lediglich dem reinen Komfort dienen dürfen. Hieß nach den Vorstellungen des bisherigen Bundesbauministeriums zum Beispiel: weniger Steckdosen, niedrigere Norminnentemperatur fürs Bad. Vom Prinzip des Einfacher Bauens erhoffte sich die geplatzte Koalition, dass Wohnungsbau bezahlbarer wird. Kommen sollte das Gesetz frühestens im 2. Quartal 2025. Jetzt wird daraus nichts.

Viel Lärm um nichts

Beim Thema Lärm und Wohnen sollten zwei Änderungen zumindest teilweise mehr Rechtssicherheit bringen: Die neu zu etablierende Experimentierklausel in der TA Lärm wollte nachts höhere Messewerte gestatten, damit Wohnen näher an Gewerbe rücken kann. Und das Gesetz zur Stärkung der integrierten Stadtentwicklung hätte über das BauGB die Tür zu mehr passivem Schallschutz geöffnet. Vereinfacht gesagt: mehr Schallschutzfenster, weniger Abstand zwischen den Gebäuden. Die Entwürfe wabern im parlamentarischen Irgendwo.

Vergabetransformationspaket

Vergabeverfahren sollen beschleunigt und digitaler werden. Zugleich soll die öffentliche Hand ihre Beschaffung stärker an nachhaltigen Kriterien ausrichten. Diese ehrgeizigen Ziele verfolgt das Gesetz zur Transformation des Vergaberechts. Im Oktober 2024 hatte das Bundeswirtschaftsministerium einen Entwurf vorgelegt. Er sieht unter anderem Erleichterungen bei der Unterschwellenvergaben und der Losvergabe vor, geht einigen Kritikern da nicht weit genug. Anderen geht er zu weit. Das Vorhaben dürfte sich erst mal erledigt haben.

E-Beurkundung

Die Noch-Bundesregierung hatte im Sinn, über den neuen § 8 Abs. 2 BeurkG die Option der elektronischen Beurkundung von Immobilienverträgen zu schaffen. So steht es in einem Gesetzentwurf vom November 2024. Der Austausch und Postversand von Papierdokumenten zwischen Vertragsparteien, Notaren und Verwaltungen wären dann überflüssig. Pro Jahr werden geschätzt eine Million Immobilienübertragungen beurkundet. Ihr Vollzug würde mit der Neuregelung beschleunigt. Die Verträge sollen – einem weiteren Gesetzentwurf zufolge – künftig auch digital, zum Beispiel auf dem Tablet, unterschrieben werden können statt wie derzeit ausschließlich handschriftlich. Beide Maßnahmen hätten die Immobilienwirtschaft entlastet. Die Realisierung steht in den Sternen.

HOAI

Die bestehende Honorarordnung für Architekten und Ingenieure lieferte Stoff für zahlreiche Urteile. Die Agenda für das Langzeitprojekt HOAI sah vor, das es vor der für September 2025 terminierten Bundestagswahl über die Zielgerade kommt. Daraus wird mit Sicherheit nichts.

Obwohl die fachlichen Voraussetzungen gegeben sind: Das Gutachten zu den Leistungsbildern ist fertig. Das zu den Honorartafeln, die das Herzstück der Novelle sind, steht kurz vor der Vollendung. Knackpunkte sind die Kostensteigerungen der vergangenen Jahre und Verschiebungen bei den Leistungsbildern. Stichwort: BIM. „BIM erfordert das Vorziehen von Leistungen aus der Phase 5 in die Phase 3. Damit sind die Leistungen anders verteilt als bei konventioneller Planung“, sagt Baurechtler Heiko Fuchs von Kapellmann und Partner. Das müsse austariert werden. Beide Gutachten bilden, zumindest nach dem Plan der Ampelregierung, die Basis für das Gesetz zur HOAI-Neuregelung. Welches und ob eines der beteiligten Ministerien die Norm am Ende in Form bringt? Offen.

Mehr Fläche für Supermärkte

Nahversorger hätten sich mit Inkrafttreten des novellierten BauGB über größere Flächen bei gleichzeitig reduzierten Nachweispflichten freuen können. Die vorgesehene Aufweichung der Großflächigkeitsgrenze von 800 qm Verkaufsfläche bzw. 1.200 qm Geschossfläche sollte es möglich machen. Bislang gilt es, diese Schwellen bei Ansiedlungen einzuhalten, um in den Genuss weniger aufwändiger Nachweise zu kommen. Die Neuregelung wäre dem Flächenbedarf von Discountern entgegengekommen und hätte deren Ansiedlung und Erweiterung deutlich erleichtert. Die Änderung sollte über die Baunutzungsverordnung eingeführt werden (§ 11 Abs. 3 BauNVO). Bestrebungen, die Grenze neu zu ziehen, gibt es schon länger als zehn Jahre. Bereits 2013 forderte der Bundestag die damalige CDU-geführte Regierung auf zu prüfen, ob die BauNVO-Vorschrift der Entwicklung im Einzelhandel im Weg steht. Der Handel braucht weiterhin Geduld.

Grunderwerbsteuer

Um mehr Menschen ins Wohneigentum zu bringen, sollen die Kaufnebenkosten sinken. Die Politik will die Grunderwerbsteuer seit Jahren novellieren, um den Steuersatz zu drücken. Zwar ist seit 2023 ein Diskussionspapier im Umlauf, das auch Änderungen bei Share-Deals beinhaltet, aber getan hat sich nichts. Weil Bund und Länder uneins sind, herrscht Stillstand. Ende nicht absehbar.

Zukunftsfinanzierungsgesetz II (ZuFinG II)

Steuerliche und regulatorische Hindernisse bremsen das Engagement großer Immobilieneigentümer und offener Spezialfonds in Sachen Energiewende aus. Insbesondere große Dachflächen von Logistikhallen, Bürohäusern und Wohnhäusern bleiben ungenutzt; Investments in Gebäude mit PV-Anlagen werden zurückhaltend getätigt. Die Ampelkoalition hatte die Idee, dem über das geplante ZuFinG II abzuhelfen. Vor allem Institutionelle sollten mehr in erneuerbare Energien investieren. Realisierung vorerst: nein. Vorgesehen ist/war,

  • dass sich Immobilien-Sondervermögen auch an Infrastruktur-Projektgesellschaften für erneuerbare Energien beteiligen können, „ohne die Gewerbesteuerfreiheit ihrer Vermietungseinnahmen oder der steuerlichen Sonderstatus als Spezial-Investmentfonds zu verlieren“, sagt Michael Kreft.
  • die Möglichkeiten zum Erwerb von Bewirtschaftungsgegenständen auszuweiten. Fonds sollen generell Anlagen für erneuerbare Energie und E-Ladestationen errichten, erwerben und halten sowie den dort produzierten Strom verkaufen dürfen. Sie würden – anders als derzeit – den Vorteil der Gewerbesteuerfreiheit für Vermietungseinkünfte oder Spezial-Investmentfonds-Status behalten. Bisher ist das grundsätzlich nur bei Aufdachanlagen möglich, wenn sie dem Eigenverbrauch dienen. Allerdings unterliegen die Einkünfte aus dem Stromverkauf beim Investmentfonds der Besteuerung.
  • dass offene Immobilienfonds PV-Anlagen auf oder an vermieteten Gebäuden betreiben und damit aktive unternehmerische Bewirtschaftung (AUB) ausüben dürfen. Dies ist nicht eindeutig geregelt. Das ZuFinG II hätte Rechtssicherheit gebracht.
  • dass für die Prüfung der 5%-Grenze für aktive unternehmerische Bewirtschaftung eigene Einnahmen aus der Produktion von Strom aus erneuerbaren Energien bei Spezial-Investmentvermögen unberücksichtigt bleiben. Somit würde die Steuerfreiheit der Vermietungseinkünfte durch die Einnahmen aus der Stromproduktion nicht gefährdet. Von der beabsichtigten Neuregelung hätten steuerbefreite Immobilien-Spezialfonds profitiert.

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